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第55章 认清当前房地产市场的新形势（第2页）

综合PMI为51.3%，较上月上升0.2个百分点，继续保持在扩张区间。

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从大中型企业的情况来看，大中小型企业PMI分别为50.8%，49.6%和47.7%。

比上月上升0.5、0.6和0.3个百分点，这说明当前我国经济复苏出现了积极的迹象。

为了实现回升，需要更大规模和更大力度的稳定增长政策。

7月24日中.央.重要部门会议已经明确提出了一系列稳定经济增长的政策，多个部门在逐步落实。

但目前来看，还有很多政策在研究之中，市场也在等待更大力度的稳定增长政策出台，以进一步提振市场信心。

中.央.重要部门会议对于楼市的表述有了重大变化，要认清当前房地产市场的新形势，因城施策。

本周，两个一线城市广州和深圳率先官宣实施认房不认贷的政策，这一定程度上满足了居民住房的需求。

但这个政策力度还不够，不足以扭转房地产市场成交低迷的状况。

影响房地产市场成交的，很多情况下主要是限购限贷措施。

这些措施在房地产市场火热、炒房盛行的时候推出，有效地遏制了房价过快上涨的势头，也打击了炒房。

但是，与高点相比，有的城市成交量只有高点的20%。

因此，目前严格的限购和限贷措施已不合时宜。

另外，中.央.重要部门会议除了关注房地产市场风险并提出具体的化解方法外，也提出了有效防范与化解地方债务风险，制定了市施一揽子化债方案，这引起了市场的关注。

据国际货币基金组织报告，到2022年底，中国的广义政府债务余额为131.8万亿元，狭义政府债务余额为61.3万亿元，意味着中国2022年底的地方政府隐性债务余额约为70.4万亿元。

过去十几年中，我国曾进行过两轮使用政府债券置换隐性债务的过程。

第一轮发行置换债券全面替换了存量政府债务，使存量债务变为政府债券并降低了利息成本。

第二轮则是全域无隐性债务试点，主要通过特殊再融资债置换隐性债务，使其显性化。

在第一轮中，地方政府债务通过置换转为政府债券，从地方融资平台转移到地方政府债券，这样降低了利息成本。

第二轮从2020年至今，特殊再融资债共计发行约1.5万亿元。

无论是置换债务还是再融资债券，都需要在债务限额内发行。

因此，债务限额空间决定了发行债券置换的空间。

据万德数据，2022年底中国地方政府债务限额共约为2.6万亿元，空间相对有限。

近期，政府即将针对地方债务实施一揽子债务化解方案。

首先，发行债券置换隐性债务是市场关注的化解方式之一，这将减轻地方政府的隐性债务。

其次，地方财政资金偿还债务以减小总量。

再次，国有资源整合化债，基本逻辑有两类：一是通过股权无偿划转至财政部门对国有资产进行资本化变现；二是发债化解地方政府债务压力。

最后，是金融机构进行债务重组或展期，以化解地方债务危机。

地方债务和隐性债务规模不容忽视，其中风险较高的存量债务也有一定规模，需要关注后续化债方案的发布进度。

新一轮债务计划可能是中.央.与地方共同发力的可行方式，包括地方各级财政部门多渠道筹集还债资金，以及地方机构进行贷款置换，开启有条件的债务置换试点。

资金来源或许可以考虑地方专项债、政策性银行和开发性金融机构的专项贷款组合。

这样的措施能避免地方债务出现较大的风险，减轻投资者的担忧，同时也让地方债务回归到一个正常的渠道。

这对于稳定经济增长和资本市场表现都有重要作用。

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