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第二节我国税收实体法律制度（第10页）

房产税的计税依据、税率与计算方法

房产税的计税依据分从价计征和从租计征两种形式。

从价计征是以房产原值一次减除10%至30%后的余值计征，其具体减除幅度由省、自治区、直辖市人民政府确定；没有房产原值作为计税依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。

从租计征是以房产出租的租金收入（包括货币收入和实物收入）计征，如以劳务或其他形式为报酬抵付房租收入的，应根据当地同类房屋的租金水平确定一个标准租金从租计征。

房产税实行比例税率，具体分两种：（1）按照房产余值计税的，税率为1。

2%，其应纳税额的计算公式为：年应纳税额=房产原值x（1-10%至30%）x1。

2%；（2）房产出租的，以房租收入为计税依据，税率为12%，其应纳税额的计算公式为：应纳税额=租金收入x12%。

3。

房产税的税收减免

按照规定，下列房产免征房产税：（1）国家机关、人民团体、军队的自用房产；（2）由国家财政部门拨付事业费的单位自用房产；（3）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产；（4）个人所有非营业用的房产；（5）经财政部批准免税的其他房产。

由于房产税属于地方税，所以除国家规定的减免税外，省级人民政府还可根据情况自行作出减免税规定。

（五）契税法律制度

契税是指土地使用权和房屋所有权发生转移时，根据当事人双方签订的契税（合同），以发生权属转移时的土地、房屋为课税对象，向土地、房屋的承受人征收的一种税。

我国契约税法律制度由1997年7月7日国务院发布的《契税暂行条例》及其实施细则，以及相关配套法规、规章组成。

其实体法规范的主要内容是：

1。

契税的纳税人和征税范围

契税的纳税人为在我国境内转移土地和房屋权属过程中，承受土地或房屋权属的单位和个人。

这里所谓“土地、房屋权属”

是指土地使用权和房屋所有权；“承受”

是指以受让、购买、受赠、交换等方式取得土地、房屋权属的行为。

国有土地使用权出让或土地使用权转让中的受让人、房屋的买主、房屋赠与承受人、房屋交换的双方当事人是具体的纳税义务人。

契税的征税对象是我国境内转移土地、房屋权属的行为。

具体征收范围包括：（1）国有土地使用权出让；（2）土地使用权转让，包括出售、赠与和交换；（3）房屋的买卖、赠与或交换。

土地、房屋权属以下列方式转移的，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与而应征税：（1）以土地、房屋权属作价投资、入股；（2）以土地、房屋权属抵债；（3）以获奖方式承受土地、房屋权属；（4）以预购方式或预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。

2。

契税的计税依据、税率和应纳税额的计算

契税的计税依据是土地、房屋权属转移时，当事人双方签订的契约上载明的不动产价格。

由于实际生活中土地、房屋权属的转移方式不同，契约上载明的价格既可能是成交价格、核定价格，也可能是评估价格，故《契税暂行条例》按照土地、房屋权属转移方式的不同，对计税依据作了如下规定：（1）对国有土地使用权出让、土地使用权转让和房屋买卖行为征税时，其计税依据为土地、房屋权属转移的成交价格；（2）土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定；（3）土地使用权交换、房屋交换，为新交换的土地使用权、房屋的价格的差额。

若上述成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。

契税实行3％~5％的幅度比例税率。

各省、自治区、直辖市具体适用的税率，由当地省级人民政府依照法定幅度按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。

契税应纳税额的计算公式为：应纳税额＝计税依据x税率

3。

契税的税收减免

《契税暂行条例》及其实施细则规定的税收优惠主要有：（1）国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税；（2）城镇职工按国家规定标准第一次购买公有住房的，免征契税；（3）因不可抗力的自然灾害、战争等原因灭失住房后又重新购买住房的，可酌情减免；（4）土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，由省级人民政府确定是否减免；（5）受让荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，并用于农、林、牧、渔生产的，免征契税；（6）依照我国有关法律规定经及我国缔结或参加的双边和多边条约或协定的规定，应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属的，经外交部确认，可以免征契税。

以上经批准减免税的纳税人改变有关土地、房屋的用途，不在减免税范围的，应当补缴已经减免的税款。

（六）印花税法律制度